Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (KMK 34 / I ). Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.  Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. Yöneticinin, Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine her zaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu’na götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden alınmasını hâkimden istemelidir.Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır.   Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin apartman/site yönetiminin kapısına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

 Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Olağan kat malikleri toplantısı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her sene ocak ayı içinde yapılır. Olağan üstü kat malikleri toplantısı, yıl içerisinde herhangi bir zamanda yapılabilir. Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir.

Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna (Başkan, Başkan Yardımcısı, Muhasip Üye) verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da,  bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).

Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.   Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51'i temsil edilmelidir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.  Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.  Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

 -Kat malikini, 1. derece akrabası, -Kat malikini, diğer kat maliki, -Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi tarafından, -Vefat eden kat malikini, veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri kişi, tarafından temsil edilir.

 Alınan Kararlar yürürlükteki yasalara açıkça aykırı değilse, bütün bağımsız bölüm malikleri, onların mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar ya da yararlananlar, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayinin dışındaki bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten giderebilecektir.

Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşit olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetici seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.

Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise kanun gereği, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır.( KMK 35). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini (KMK.36-37) kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu' nun aldığı kararların yerine getirilmesi; ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması; yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü; yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; anatasinmazin korunması ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu'nu toplantıya çağırma; isletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre, yöneticinin yerine getirmek ile yükümlü olduğu sorumlulukları arasında apartman işletme projesinin hazırlanması da yer alıyor. Kanunda yer alan madde 37'ye göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapmak ile yükümlü oluyor. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.  Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetici (veya yönetim kurulu), ana taşınmazın yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sinirini çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek isleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.

Apartman; kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Kat Mülkiyeti Kanuna göre; Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.  Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.  Kat malikleri kurulu kararları Karar defterine yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.  Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Yönetici kat malikine hesap vermez, sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür.

Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1' den başlayan sıra numarası taşımalıdır.  Ancak, uygulamada pek çok yöneticinin isletme defteri, kasa defter, asansör bakım defteri gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise, bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.

Eski Yönetici maksatlı ve kasıtlı olarak karar defterini Kat malikleri toplantısına getirmez ise kat maliklerinin düz beyaz bir kağıt üzerine alacakları karar ve yeterli imzaları ile hukuken geçerlidir.

(KMK-41) Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.  Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.

Denetçi/Denetim Kurulu, Kat malikleri kurulu tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulundan oluşur.

Yönetici (veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu'na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.

 Denetçi/denetim kurulu, Yönetici/yönetim kurulunu yönetim süresi boyunca denetler.  Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.  Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli denetim defterine geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Yöneticinin haksız işlem ya da kazanç elde ettiği saptanırsa kat maliklerinin dava açma hakkı saklıdır.

 Denetçi (ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetim sonuçları ile denetçiler tarafından alınan kararlar ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması gerekir.

Apartman aidat-avanslarının yatırıldığı Apartman adıyla herhangi bir bankada açılan hesaptır. Apartman adına vergi dairesinden vergi numarası alınır, Vergi numarası ve Karar defteri fotokopisi ile her hangi bir bankada apartman adına hesap açılır. Aidat ve avanslar bu hesaba yatırılır.

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak;  Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderlerine, kendi arsa payı oranın da,  katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20). Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, vekalet ücreti ve icra masrafı da dahil olmak üzere ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 10 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Yönetici icra takibi yanında, kat sahibinin mal varlığına haciz koyabilir.  Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı aidatını ödemeyen kat malikinin savunulacak pek bir hakki yoktur. Sonuçta borç faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalınır.

Kat maliklerinden biri aidat borcunu ödememek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, dairenin mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK.25)’e göre; Ortak giderler ve avanstan, kendine düşen borcu ödemeyen ve hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra ve dava takibi yapılan, kat malikine ait gayrimenkulün,  kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunan  kat malikine ait gayrimenkulün,  talep edilmesi halinde, “çekilmezlik halinin mevcut olduğu” kabul edilir ve bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devredilmesi söz konusu olur (KMK Md. 25/2).

Kirada olan gayrimenkulün ortak giderleri aksine bir anlaşma mevcut değilse kiracısı tarafından ödenir. Yönetim kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekerse, tahsilat için kat malikine gidebilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir. Demirbaş alımlarını ise, kat sahibi öder.

Daire maliki otursa da oturmasa da apartmanın ortak giderlerine iştirak etmek mecburiyetindedir.

Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis veya değişiklik yapamaz ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz. Bu durumlarda Kat maliki olmayan apartman yöneticisinin dava açma yetkisi yoktur.

Yargıtay, kat maliklerinin veya kiracının, apartmanların merkezi anteni bulunsa bile, uydu kanallarını izleyebilmek için çatıya çanak anten sistemi kurabileceğine hükmetti. Ancak çatıya çanak anten koyduğunuzda gayrimenkule bir zarar gelirse tazminle sorumlusunuz.

Kiracıların Kat Malikleri Kurulu karalarına karşı itiraz etme veya dava açma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı itirazını ancak kat malikine karşı yapabilir.

Bu konu ile ilgili düzenlemeler 634 sayılı Kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından da anlaşılacağı üzere, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur. Kat malikleri kuruluna, doğal olarak kat malikleri çağrılacağından, ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılmaları zorunluluğu yoktur. Kat maliki olmamakla birlikte, konutu filen kullanan kiracı veya diğer kişiler, kat malikleri kuruluna dinleyici olarak katılabilirler. Ancak bunlar yazılı vekaletle yetkilendirilmedikleri sürece toplantı yeter sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar. 

Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi gerekir. Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır. Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması da mümkündür.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Kat maliklerinden biri kat malikleri kurulunun onayını almadan veya olumsuz karara rağmen mesken olarak kayıtlı dairesini işyeri haline getirirse bu kat maliki hakkında dava açılabilir. Kat maliki söz konusu yeri kiraya vermişse, husumet hem kat malikine hem de kiracıya yöneltilebilir. Davayı kat maliklerinden biri veya tümü, yönetici ya da kat malikleri kurulunun yetki verdiği biri açabilir.

6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanununa göre her ne ad altında olursa olsun (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan) işçi çalıştıran apartmanlarda risk değerlendirilmesi ve acil durum planı yapılması yasanın yürürlük tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren zorunludur. Planı olmadığı tespit edilen apartman ya da siteye ilk ay için 3.234 TL takip eden her aç için 5.229 TL. ceza uygulanır.

Site yönetimleri işçi statüsünde eleman çalıştırırsa ya da kapıcı dahi (yani bir kişi) çalıştırıyorsa, çalışanı için iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi bulundurmak ya da bu kişilerin yürüteceği hizmetin tamamını veya bir kısmını ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden hizmet alarak yerine getirmek zorunda. İş güvenliği uzmanı veya işyeri hekimi görevlendirmeyen site yönetimleri görevlendirmediği her bir kişi için beş bin Türk Lirası, aykırılığın devam ettiği her ay için yine beş bin Türk Lirası idari para cezası ile karşı karşıya kalabilir. Bu sonuçla örneğin her iki pozisyondaki kişileri görevlendirmeyen yönetimler adına 5.000 TL x2= 10.000 TL ceza uygulanacak demektir. Demek ki bir yıl boyunca iş güvenliği uzmanı veya işyeri hekimi çalıştırmayanlar 120.000 TL gibi ciddi bir ceza ile yüzleşmek zorunda kalabilir.

Ortak yerler üzerinde çeşitli nedenlerden dolayı daha fazla payı olduğunu, daha fazla kullanım hakkı olduğunu söyleyen kat malikleri çıkabilmektedir. Oysa kanunen kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında “ortak mülkiyet” hükümlerine göre malik sayılırlar. Hatta kullanım niteliği gereği, asansör, çatı gibi yerlerden her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, eşit olarak kullanma hakkına sahiptir. Bunun aksine sözleşme dahi yapılamamakta, yapılırsa geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, kat malikleri ortak yerlerde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler de yapamazlar. Bu nedenle her kat maliki, kendisinin ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer kat maliki ve şahıslara karşı, “müdahalenin men’i” adı verilen davayı açabilir.

Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

Kat malikleri kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki konularla birlikte yaşamlarını düzenleyecek pek çok konuyu yönetim planında düzenleyebilirler. Kat malikleri iyi bir yönetim planı hazırlayarak pek çok konuyu düzenleyebilir ve sorunları başlamadan ortak çözüme kavuşturabilirler. Kısacası yönetim planı kat malikleri için tüm otak ihtiyaçlara çözüm üretmek üzere hazırlanmış bir sözleşme niteliğindedir.

Yönetim planı ortak bir sözleşme niteliğinde olduğundan bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı her bir site için düzenlenmek zorundadır, tapudan alınabilir ya da yönetimden talep edilebilir. Yönetim planına uymak tüm kat malikleri için görevdir ve kanuni bir yükümlülüktür. Yönetim planına uymayanlar hakkında hukuki işlem yapmak da o nedenle mümkündür.

Yönetim planının değiştirilmesi her zaman için mümkündür. Ancak bunun için bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu şarttır. Alınan karar ile plan değiştirilmiş olunur ve herkes için bağlayıcı konuma gelir. İtiraz etmek isteyenler için yargı yolu açıktır. Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir.

Site yönetimlerinde yönetim planı tüm kat malikleri için bağlayıcı bir sözleşme hükmündedir. Bu bağlamda içinde barındırdığı kurallar da önem kazanmaktadır. Evcil hayvan beslemek, balkonları cam vb. düzenekle kapatmak, akşam belli saatten sonra gürültü yapmamak, yüzme havuzunun kullanım saatlerini belirlemek, spor salonuna giriş-çıkış saatlerini tespit etmek vb. pek çok konu bu planlardadır. Dolayısıyla günlük yaşamamızdaki planlamaya çalıştığımız hayatımızın sınırlarını bu planlar çizmektedir. Sadece bununla da bitmemektedir. Aidatların ödenmemesi durumunda ne gibi sürecin izleneceği, yeni yatırım ve yeniliklerde alınacak kararlara kimlerin uyacağı, hesapta olmayan giderlere kimlerin katlanacağı vb. cebimizi etkileyen hususlar da yönetim planları içinde düzenlenmektedir.

6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından ve bunlar olmadığı takdirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

Mimari projede belirtilmediği takdirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

Yönetim planında aksi belirtilmediği takdirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.

Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak ‘Kira Bedeli’ olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir

İşletme projesi Tesisin(Apartmanın) Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir.  İşletme Projesinde; Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: “Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları. Tüm giderlerden her kat malikine, düşecek tahmini miktar. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı” gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir hale gelir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Ana gayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından, kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur. İşletme projesinin iptali için, kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.

 Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın, kat kaloriferi ya da doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin verecekleri karar üzerine yapılır. Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi aynı zamanda yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılacağından bütün kat maliklerinin beş de dördünün oyu şarttır.

Bunun için kanunun da öngördüğü şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.

Bu uygulayıcılar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınmak mümkün değildir. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesi talep edilebilir. 

Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu’nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, “kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin” ihbar edilmesi gerekir.

Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın, kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz. Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak kullanılabilir.

Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez.

Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır. Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödenmesi gerekir. Bu taktirde de dairenin arsa payını öğrenilmesi gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi kiraya veren ev sahibinden tapu senedinden öğrenilebilir.

Isı pay ölçer her radyatöre monte edilerek dairenin bireysel bazdaki toplam ısı harcamalarının tespit edilmesine ve bunun üzerinden gider paylaşımı yönelik hesaplamaların yapılabilmesini olanaklı kılan ısı sayacıdır.

18.04.2007 tarihinde kabul edilen 5627 sayılı Enerji Verimliliği Yasası ısı pay ölçer sistemi kullanımı ile ilgili düzenlemeleri de kapsamaktadır. Yasa, merkezi ısıtma sistemli yeni binalarda ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlendiği “Pay Ölçüm”  sistemine geçmesini zorunlu hale getirilmiş,

Yasanın yayımı tarihinden itibaren 5 yıllık bir geçiş süreci sonunda 02.05.2012 tarihi itibari ile; eski yeni tüm merkezi sistemli binaların bu sisteme geçmesi ve buna aykırı olarak hazırlanan projelerin ilgili mercilerle onaylanmaması hükme bağlanmıştır.

Yeni ya da eski, içinde merkezi ısıtma sistemli kalorifer peteği bulunan tüm binalarda pay ölçer kullanılacaktır.

Isı pay ölçerli sistemlerde radyatörlerinizi tamamen kapatılamaz. Yönetmelik gereği evin sıcaklığı 15°C altına düşürülemez. Amaç daireler arasındaki haksız ısı geçişine engel olmaktır. Ayrıca giriş, merdivenler vb. ortak alanların ısıtılmasından gelen bir pay dairelerin ısınma giderlerine eklenir.

Pay ölçer cihazı takılmadığı için suç duyurusunda bulunulması halinde, artman yöneticisine 1.600 lira para cezası kesilebilir

Hakkımızda

AKBEL Site Yönetimi Şirketi, Antalya’da site, iş merkezi ve plazalar, AVM ve rezidanslara profesyonel hizmet vermek amacıyla kurulmuştur. Kurumsal Yapı


İletişim
(+90) 242 290 11 92

GSM: (+90) 532 056 67 42​⁠​